Camille Dauphinais-Pelletier

Paul* et Marie* sont à la retraite et habitent dans une maison sur trois étages à Belœil, sur la Rive-Sud de Montréal. Comme ils viennent de passer le cap des 70 ans, ils prévoient bientôt la vendre pour s’installer dans plus petit.

La situation
Le couple se retrouve face à un dilemme que de nombreuses personnes au Québec connaissent probablement.

« Bien que nous soyons en bonne santé en ce moment et dans une posture financière relativement saine, nous nous demandons quoi faire si nous vendons notre résidence », soulève Paul.

Le couple aimerait aller s’installer à Bromont, dans un condo neuf comprenant deux chambres et deux salles de bain, sur un seul niveau. Jusque-là, le portrait est clair. Mais il faut choisir l’une des deux options : louer ou acheter ?

« Nous réalisons que le fruit de la vente de la maison bien investi et combiné à nos économies aiderait grandement au paiement du loyer. Mais nous savons pertinemment que tous ces paiements de loyer partiront en fumée au fil des années », analyse Paul.

Et ces paiements de loyer ne sont pas anodins. Le genre de condo recherché par le couple se loue quelque part entre 2500 $ et 4000 $ par mois à Bromont.

Paul et Marie ne sont certainement pas les seuls à se poser la question, et évidemment la réponse varie selon la situation financière de chacun.

Dans leur cas, il semble à première vue qu’ils pourraient opter pour la location ou l’achat sans prendre de risque. Ils estiment pouvoir vendre leur maison 550 000 $, ce qui leur permettrait d’acheter un condo sans hypothèque et de maintenir un train de vie semblable à celui qu’ils ont actuellement.

Ils ne vivent d’ailleurs pas au-dessus de leurs moyens. En combinant ses différentes entrées d’argent, le couple a des revenus bruts de 101 320 $ par année, alors qu’il dépense 78 000 $ par année.

Ensemble, Paul et Marie ont aussi plusieurs centaines de milliers de dollars en épargne.

Le paiement d’un loyer, même important, ne semble pas trop risqué à intégrer à ce paysage financier, surtout considérant que la vente de la maison ajouterait 550 000 $ à leur épargne.

ll est facile de dire que les deux options sont possibles… mais plus difficile de déterminer laquelle serait la meilleure.

Nous avons soumis le cas pour analyse à un planificateur financier.

Les chiffres
Paul, 71 ans
Revenus : 80 200 $ (soit 57 000 $ de revenus de pension indexés, 18 000 $ de RRQ et PSV ainsi que 5200 $ de retraits de son FERR)
FERR : 104 000 $
CELI : 106 000 $
Placements CPG non enregistrés : 405 000 $
Compte épargne : 55 000 $

Marie, 70 ans
Revenus : 21 120 $ (16 800 $ de RRQ et PSV ainsi que 4320 $ de retraits de son FERR)
FERR : 80 000 $
CELI : 35 000 $
Compte épargne : 10 000 $ Actifs non financiers
Résidence : 550 000 $

Passif
Aucun

Budget courant
Revenus du couple (bruts avant impôt) : 101 320 $
Principaux débours annualisés : 78 000 $

L’analyse
Matthieu Leclaire, planificateur financier, vice-président gestion privée chez Optimum gestion de placements, a fait l’analyse du dossier.

D’emblée, la bonne nouvelle, c’est que Paul et Marie ont une situation financière qui leur permet effectivement de faire ce qu’ils veulent. Tant la location que l’achat d’un condo leur offriraient une vie sereine, confirme le planificateur financier.

Il reste qu’il est intéressant de savoir lequel est le plus avantageux d’un point de vue strictement financier.

Pour faire ses calculs, Matthieu Leclaire a utilisé les données suivantes.

Dans le scénario A, le couple vend sa maison et achète un condo de la même valeur, soit 550 000 $, ce qui est cohérent pour le type de produit recherché. La valeur du condo augmente de 2 % par année, un rendement non imposable puisqu’il s’agit d’une résidence principale. Parallèlement, les frais d’entretien et de copropriété sont estimés à 1 % de la valeur du condo, même chose pour les taxes foncières.

Le coût de vie reste le même que quand ils avaient leur maison, les frais d’entretien de celle-ci étant transférés aux charges de copropriété et aux frais d’entretien du condo.

Dans le scénario B, le couple vend sa maison et place les 550 000 $ que la transaction lui rapporte dans un portefeuille équilibré qui lui procure un rendement de 4 %, imposable. Il épargne environ 11 000 $ par année en frais d’entretien et taxes municipales, mais il devient locataire d’un condo à 2500 $ par mois, ce qui lui ajoute dès la première année des dépenses annuelles de 30 000 $, qui seront ensuite indexées avec l’inflation (2,1 % par année).

Le scénario C est le même que le précédent, mais avec un condo plus luxueux, qui se loue 4000 $ par mois, soit 48 000 $ par année.

L’achat l’emporte
D’un point de vue strictement financier, en utilisant les données mentionnées ci-haut, c’est l’achat qui avantagerait le couple.

Un logiciel de calcul tenant compte de l’ensemble de la situation financière du couple, en incluant les impôts, permet d’établir que dans cinq ans, en 2029, le total de l’avoir net du couple s’élèverait à :
1 470 034 $ s’il achetait un condo (scénario A)
1 285 752 $ s’il louait un condo (scénario B)
1 162 469 $ s’il louait un condo luxueux (scénario C)

L’écart se creuse avec le temps. Dans 10 ans, en 2034, il serait plutôt question de : 1 598 362 $ s’il achetait un condo (scénario A)
1 275 115 $ s’il louait un condo (scénario B)
1 031 536 $ s’il louait un condo de luxe (scénario C)

Comme les revenus du couple couvrent sans problème son coût de vie et que ses avoirs lui permettraient de payer un logement en RPA peu importe le scénario pour lequel il opte, le choix sera donc entre autres influencé par l’héritage que les deux souhaitent laisser derrière.

Préfèrent-ils vivre comme locataires, avec pratiquement aucun souci lié à l’entretien, quitte à laisser moins d’argent à leurs enfants ? Ou souhaitent-ils s’embarquer dans l’aventure de la copropriété pour laisser un actif ? Le choix leur appartient.

Quelques remarques logistiques
L’aspect financier n’est toutefois qu’une seule des variables à prendre en compte lors de la décision. Matthieu Leclaire soulève quelques points logistiques qui pourraient plutôt convaincre le couple d’opter pour la location.

« La seule crainte que j’aurais à cet âge s’ils choisissent d’acheter un condo, c’est que ce n’est pas si facile à vendre. Il y en a souvent plusieurs à vendre dans un même bâtiment. Si une des personnes du couple doit entrer en RPA et que le condo ne se vend pas vite, ils peuvent attendre longtemps », souligne-t-il, précisant qu’il est moins difficile de se défaire d’un bail.

S’ils conservent le condo jusqu’à la fin de leur vie, il ne s’agit pas nécessairement de l’héritage le plus agréable à laisser – surtout que Paul et Marie ont tous deux des enfants issus d’unions précédentes.

« La succession veut-elle du condo ? Si ce n’est pas facile à vendre, qu’il y a des assurances à payer, des frais de condo, deux familles entre lesquelles diviser ça, ça peut créer de la pagaille. La location offre plus de flexibilité, et l’accès au capital, qui n’est pas immobilisé dans de la brique », ajoute-t-il.

Cela dit, Matthieu Leclaire félicite Paul et Marie de réfléchir à la question dès maintenant, avant d’éventuelles embûches côté santé. « C’est une bonne décision de planifier quand on en est capable. La pire décision, c’est quand on te l’impose. C’est très dur pour une personne de se faire imposer un changement qu’elle n’a pas choisi. C’est plus facile psychologiquement [maintenant] que s’il arrive un accident ou une maladie, qu’une personne devient un aidant naturel dans une maison à étages, qu’il faut vendre en plus… »

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.