Il est fini, le temps où les propriétaires pouvaient demander un prix exagéré pour leur maison. Le marché revient à l'équilibre. Plus que jamais, il est crucial de fixer le bon prix du premier coup. Ça tombe bien: de nouveaux outils sont en train de révolutionner la façon d'évaluer les résidences.

Stéphanie Grammond

Quand le bungalow a été mis en vente, il y a un an, l'agent a insisté pour demander 330 000 $. Ce prix n'était pas si simple à déterminer: même si la maison était située dans un quartier résidentiel très homogène de l'île de Montréal, elle se comparait mal aux autres.

Le bungalow avait été agrandi, ce qui augmentait sa superficie habitable de 25 %. Ses propriétaires trouvaient tout de même excessif le prix fixé par l'agent deux maisons venaient d'être vendues pour environ 265 000 $ dans la même rue. Mais ils ont croisé les doigts.

Il y a eu des visites, mais aucune offre. Sauf une qui frisait l'insulte: 250 000 $. Quatre mois plus tard, après que le prix eut été réduit à 300 000 $, le mandat de l'agent s'est achevé, sans transaction. Les propriétaires ont choisi de retirer la maison du marché pour quelques mois.

Ce n'est rien de si exceptionnel : « Actuellement, les gens demandent trop, compte tenu du fait que le marché revient à l'équilibre », constate Michel Beauséjour, chef de la direction de la Chambre immobilière du Grand Montréal.

Après des années de hausses folles, les propriétaires pensent que leur maison est une mine d'or. «Il y a encore des gens qui demandent 300 000 $ parce qu'ils trouvent que leur maison est plus belle que celle de leur voisin qui vient de se vendre 290 000 $», raconte M. Beauséjour.

En visant trop haut, ils risquent de «brûler» leur maison. En ce moment, il faut compter 70 jours pour vendre. Si le prix est déraisonnable, le délai s'étire. Après 100 jours, le doute s'installe dans l'esprit des agents. Les acheteurs croient que la maison a un défaut. «Les seules offres que vous aurez seront ridicules», dit M. Beauséjour. D'où l'importance de fixer le bon prix de vente du premier coup. Voilà pourquoi la Chambre immobilière offre à ses 9000 agents, depuis le 1er mars, un nouveau système qui leur permet d'établir avec précision le prix de vente des maisons.

Le système, baptisé Valeri, analyse les maisons comparables en les découpant morceau par morceau. Il calcule la valeur de chaque composante interne (superficie, terrain, année de construction, foyer, piscine, garage, etc.) et externe (secteur, proximité des services, etc.). Il peut ensuite trouver la valeur globale de la propriété.

Par exemple, dans le cas de notre bungalow, Valeri a déterminé que l'agrandissement de la maison n'ajoutait que 13 750 $ au prix de vente. Cette somme représente, à peu de chose près, le coût des travaux il y a 30 ans !

D'autre part, Valeri a considéré que le bungalow n'avait pas de foyer, de piscine, de bain à remous, comme certaines maisons comparables, ce qui le rendait moins attrayant. Au bout du compte, le système a déterminé un prix de vente de 281 000 $.

C'était presque dans le mille: la maison a finalement été vendue 275 000 $, il y a quelques semaines. Une différence de 2 %. Cette marge d'erreur est très raisonnable, surtout quand on sait que le prix d'une maison baisse lorsque le délai de vente s'étire et lorsque la maison est vide.

18 mars 2007

Chaque maison est unique. Même dans un quartier où toutes les maisons ont été construites de la même façon. Elles ont toutes leur histoire, leurs caractéristiques: une verrière, un foyer, une piscine creusée, un garage double... Combien valent tous ces extras ?

Stéphanie Grammond

Depuis quelques semaines, les membres de la Chambre immobilière du Grand Montréal disposent d'un outil qui permet de découper votre maison en morceaux.

Valeri est un système expert qui repose sur une base de données de 700 000 transactions passées. Il est ajusté tous les jours pour tenir compte des nouvelles transactions.

« C'est un outil qui permet d'extraire toute l'intelligence et la connaissance de la base de données », dit Robert Dorion, président de la gestion du savoir chez Altus Helyar, la plus importante firme d'évaluation immobilière au Canada, qui a mis au monde Valeri.

Le système d'évaluation automatisé rationalise un phénomène très émotif : l'achat d'une maison. Il capte les préférences des acheteurs, en décortiquant la valeur qu'ils accordent à chaque attribut d'une maison.

Pour y parvenir, le système compare des maisons très semblables, mais qui se distinguent par un élément précis. Il peut ainsi déterminer que les maisons qui disposent d'un garage, par exemple, valent 6700 $ à 11 300 $ de plus que celles qui n'en ont pas.

Ensuite, le système «recompose» la valeur marchande globale de la maison, à partir de la valeur de toutes ses composantes.

C'est ce qu'on appelle l'approche «hédonique», dit François Des Rosiers, professeur de gestion urbaine et immobilière à l'Université Laval, qui peaufine cette méthode depuis plus de 20 ans. Il est en quelque sorte le parrain intellectuel de Valeri.

On dit «hédonique», car l'approche se fonde sur le «plaisir» que chaque élément procure à l'acheteur, plutôt que sur le coût réel de construction.

En effet, le coût des travaux importe peu aux acheteurs potentiels. «Le propriétaire qui a investi 40 000 $ dans une grosse piscine avec un spa intégré veut ou pense qu'il va récupérer le coût des travaux», dit M. Des Rosiers. Illusion! En réalité, une piscine creusée ajoute seulement 10 000 $ au prix de vente, en banlieue de Montréal.

Tout dépend du quartier
Pour fixer le prix de vente d'une maison, les trois facteurs clés restent sa superficie habitable et son âge, ainsi que la grandeur du terrain. «Ces trois variables forment une partie importante de la valeur», dit Sylvain Méthot, consultant principal chez Altus Helyar.

Si votre maison est plus grande que les maisons voisines, elle devrait se vendre plus cher. Mais ce n'est pas aussi vrai dans tous les quartiers. Plus le quartier est densément peuplé, plus il est huppé, et plus la superficie habitable additionnelle contribue à la valeur de revente.

Dans le quartier Sainte-Rose, à Laval, les acheteurs sont prêts à payer 11 100 $ de plus, pour un bungalow qui a 300 pieds carrés de plus que la moyenne. Au coeur de l'île de Montréal, dans le quartier Rosemont, le même espace additionnel vaut 30 900 $. Trois fois plus !

Autre cas : une piscine creusée ajoutera jusqu'à 13 200 $ à la valeur d'un cottage situé dans un quartier central de Montréal, par rapport à seulement 10 000 $ à 11 000 $ à Laval. Bien sûr, il s'agit d'une fourchette de prix. «Tout dépend de la grandeur, de l'âge, de la forme. Ça joue beaucoup sur la valeur marchande de la piscine», dit M. Méthot.

Une piscine hors terre n'a pas du tout le même impact. Les acheteurs ne seront prêts à payer que 900 $ à 2500 $ de plus.

Une salle d'eau additionnelle gonflera le prix de vente de 2200 $ à 4500 $. Une salle de bains complète sera encore plus payante : de 3800 $ à 6400 $.

Une maison dotée de planchers en bois franc se vendra de 3000 $ à 5000 $ de plus qu'une maison dont les planchers sont couverts de tapis.

Un foyer fera grimper le prix de vente de 2500 $ à 4500 $. Une thermopompe ajoutera 4000 $ à 5700 $.

Mise en garde : on ne peut pas additionner à l'infini le prix des composantes d'une maison suréquipée. Par exemple, si les maisons comparables à la vôtre valent 150 000 $, mais que la vôtre a été agrandie, qu'elle est dotée d'un foyer, d'une thermopompe, d'un garage double, etc., vous ne pourrez pas nécessairement la vendre le double du prix. Le prix moyen de la rue finira par vous rattraper.

Des facteurs négatifs
À l'opposé, d'autres éléments retranchent de la valeur à une propriété. Vous devrez baisser votre prix de vente de 8 à 12 %, si votre maison est jumelée, plutôt que détachée.

Votre maison vaudra 3 à 13 % de moins, si elle dispose d'une cave de service ou d'un vide sanitaire, au lieu d'un sous-sol normal.

La proximité d'un grand boulevard ou d'un chemin en fera baisser le prix 2 à 5 %, en raison du bruit, de la pollution et des autres désagréments. Étonnamment, le prix des maisons collées sur une école primaire est aussi réduit à cause du va-et-vient des autobus d'écoliers. Par contre, les maisons situées à distance de marche d'une école primaire (mais pas trop près!) se vendront plus cher que celles qui en sont trop éloignées pour que les tout-petits s'y rendent à pied.

Une mauvaise apparence extérieure aura aussi une influence négative. Si votre maison est entièrement recouverte de vinyle, même en façade, son prix de vente pourrait être réduit de 5 %, par rapport à une maison qui a une façade en briques. À l'inverse, s'il y a de la pierre ou de la brique tout le tour de votre maison, son prix de vente pourrait être 5 % de plus qu'une maison recouverte de brique ou de pierre uniquement en façade.

18 mars 2007

Quand Zillow.com a lancé ses Zestimations gratuites, l'an dernier, son site a été inondé de centaines de milliers de demandes. Il faut dire que les attentes étaient élevées envers le nouveau système d'évaluation automatisé qui permet de connaître, tout à fait gratuitement, la valeur marchande de 67 millions de résidences aux États-Unis.

Stéphanie Grammond

C'est que le fondateur de Zillow.com, Richard Barton, a déjà révolutionné l'industrie des agences de voyages en lançant le site Expedia, qu'il a vendu 3,3 milliards de dollars américains en 2003.

De quoi faire frissonner les évaluateurs traditionnels, qui se sont empressés de mettre en doute le degré d'exactitude des Zestimations.

Selon une enquête du Wall Steet Journal, qui a comparé le prix d'un millier de transactions réelles avec les estimations de Zillow, les résultats sont souvent très justes. À peine quelques points de pourcentage de différence. Mais une fois sur 10, l'estimation est catastrophique: plus que 25 % de différence.

Même s'il faut prendre les évaluations de modèles automatisés (AVM) avec des pincettes, on peut s'en servir comme un point de départ.

Malheureusement, Zillow n'a pas encore traversé la frontière. Par contre, le site de vente sans intermédiaire DuProprio.com (www.duproprio.com) a lancé, il y a un mois, un outil baptisé Modelo.

Parmi plus de 10 000 maisons vendues sur son site depuis 2004, le système trouve les cinq qui se comparent le mieux à la vôtre. Le logiciel tient compte d'une série de critères comme le secteur, le type de maison, son âge, sa superficie, la dimension du terrain, etc. Il actualise le prix de vente, en fonction de la hausse du marché depuis chacune des transactions. Puis, il fait une moyenne.

Toutefois, le logiciel ne considère pas l'environnement (la maison est en face d'un parc ou à côté du métro, le condo offre une vue spectaculaire sur le fleuve, etc.) et les éléments extérieurs (garage, cabanon, piscine, etc.).

Mais on peut consulter les fiches de chacune des transactions pour vérifier jusqu'à quel point les maisons sont comparables. « C'est un bon point de départ pour fixer le prix. Ça permet d'éliminer l'émotion. Les gens qui habitent dans leur maison depuis 20 ans ont l'impression que c'est la plus belle », dit Frédéric Auger, directeur des communications chez DuProprio.com.

Le service Modelo est inclus dans le forfait de vente (environ 400 $). Mais il n'est pas offert dans les régions où l'échantillon n'est pas assez large. M. Auger affirme que la marge d'erreur n'est que de 5 %.

Il existe un autre site Internet (www.homevaluationscanada.com) qui permet d'évaluer le prix de presque toutes les maisons au Canada. Il en coûte 29,95 $. L'évaluation est produite instantanément.

On vous dit à l'avance quel sera le degré de fiabilité de l'évaluation. Par exemple, s'il est bon, la marge d'erreur de l'évaluation est de 5 % (42 % du temps) à 15 % (86 % du temps). Le système ne tient pas compte de certains éléments, comme les piscines.

D'autres références
Pour avoir une idée de la valeur marchande de votre maison, vous pouvez consulter le registre d'évaluation (www.registrefoncier.gouv.qc.ca ou encore visiter le Carrefour immobilier (www.lecarrefourimmobilier.com, qui répertorie les transactions immobilières survenues dans la grande région métropolitaines entre 1991 et 2005. Certaines autres régions sont couvertes depuis moins de temps.

C'est parfait pour assouvir votre curiosité et connaître le prix de vente de la maison de votre voisin! Mais l'outil ne permet pas de faire une recherche par quartier : il faut absolument avoir l'adresse précise d'une maison vendue récemment.

Et puis il faut se méfier : le système fournit uniquement le prix, sans détails sur la transaction (la maison a peut-être été vendue à prix d'aubaine à un membre de la famille) ni sur la maison (la cuisine et les salles de bains étaient peut-être à refaire).

Vous pouvez aussi consulter le site du Service interagences (www.sia.ca) qui répertorie toutes les maisons en vente, par tous les courtiers à travers le Canada.

Mais soyez prudent : les maisons ne sont pas nécessairement comparables à la vôtre. La maison du voisin est peut-être rénovée de fond en comble. En outre, il s'agit de prix affichés, et non de prix de vente. Ils ne comprennent pas la commission que le vendeur remettra à son agent. Quand on vend soi-même, l'acheteur s'attend à ce qu'on lui refile une partie de l'économie.